Photographie d’illustration. Repères vérifiés le 9 octobre 2026.
Acheter un logement neuf pour y vivre, préparer des revenus locatifs ou construire un patrimoine ne répond pas aux mêmes objectifs. Chez MG Properties, nous partons de votre projet, de votre budget et de votre horizon de détention pour rechercher un bien adapté. La fiscalité fait partie de l’analyse, avec l’emplacement, le prix, les charges et les conditions de revente.
Notre accompagnement dans l’immobilier neuf
Vous recherchez un appartement neuf à Cannes, au Cannet, à Mougins, à Antibes ou dans un autre secteur de la Côte d’Azur ? Notre accompagnement commence par la définition de vos critères : résidence principale, pied-à-terre ou investissement, calendrier, financement, surface et usages. Nous étudions ensuite les opportunités disponibles sur demande, selon les offres et les stocks confirmés.
Plans, orientation, extérieur, stationnement, prestations, calendrier de livraison et documents de vente doivent permettre une comparaison concrète. Pour un investissement, il faut aussi examiner la demande locative, le loyer réaliste, les charges et la trésorerie nécessaire. Notre équipe échange avec vous en français, en anglais et en italien. Découvrez notre rubrique Programmes neufs et présentez-nous votre recherche.
Jeanbrun : un amortissement pour la location nue
Le dispositif Relance logement, dit Jeanbrun, concerne notamment les acquisitions neuves ou en VEFA en bâtiment collectif entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il impose une location non meublée comme résidence principale pendant neuf ans, avec plafonds de loyers et de ressources. Certains liens familiaux avec le locataire sont exclus.
Dans le neuf, les taux annuels d’amortissement sont de 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale. La base exclut le foncier, estimé forfaitairement à 20 % du prix. La déduction annuelle du foyer est plafonnée à 8 000 €, avec majorations conditionnelles à 10 000 € ou 12 000 €.
Une déduction réduit le revenu imposable ; elle ne correspond pas à une économie d’impôt du même montant. L’option exclut le micro-foncier. Il faut aussi intégrer l’effet des amortissements sur la plus-value à la revente et la reprise de l’avantage si les engagements sont rompus. Consultez les conditions officielles de Jeanbrun ; les assouplissements annoncés ne doivent pas être anticipés avant leur entrée en vigueur.
Les autres leviers à comparer pour investir
Le logement locatif intermédiaire : une TVA réduite sous conditions
Le LLI peut ouvrir droit à une TVA de 10 % pour des opérations éligibles. Il repose sur une location comme résidence principale avec plafonds de loyers et de ressources et des conditions propres à l’opération. La structure d’acquisition compte : ce régime vise des personnes morales, y compris certaines sociétés détenues par des particuliers. Une créance fiscale liée à la taxe foncière peut également être applicable. Sa durée, son bénéficiaire et ses conditions doivent être validés pour le montage retenu. Références : TVA et LLI, actualisation 2026 et champ de la créance fiscale LLI.
La location meublée : LMNP et régime réel
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime réel, charges et amortissements peuvent réduire le résultat taxable selon les règles applicables ; l’amortissement ne permet pas de créer un déficit fiscal à lui seul. Ce régime ne garantit pas des loyers sans impôt. En LMNP, les amortissements déduits doivent en principe être pris en compte dans le calcul de la plus-value lors d’une cession depuis le 15 février 2025, avec des exceptions pour certains biens. Sources : régimes d’imposition et plus-value en location meublée.
Dans certaines résidences avec services ou opérations d’hébergement, la TVA mérite une étude particulière. Acheter un bien meublé ne donne pas automatiquement le droit de récupérer la TVA : les prestations, le fonctionnement de l’exploitation et les conditions fiscales sont déterminants. Voir les règles de TVA en location meublée.
La nue-propriété : une logique patrimoniale différente
Le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers pendant l’usufruit. Cette solution suppose donc un horizon et une capacité de financement adaptés. L’effet sur l’IFI dépend de l’origine du démembrement : le principe d’imposition de l’usufruitier comporte des exceptions. Ce n’est pas une réduction d’impôt automatique. Consultez les règles relatives aux biens démembrés et à l’IFI.
Acheter pour habiter : aides et économies à distinguer
- PTZ : un financement sans intérêts pour une partie de la résidence principale, sous conditions de ressources et d’accès. Il ne s’agit pas d’une défiscalisation locative. Conditions du PTZ dans le neuf.
- TVA à 5,5 % : certaines opérations d’accession sociale sont éligibles, avec des conditions de localisation, de ressources, de prix et d’usage. La réduction ne s’applique pas à tout achat neuf. Taux de TVA immobilière.
- Frais d’acquisition : ils sont généralement de l’ordre de 2 à 3 % dans le neuf éligible aux frais réduits ; un chiffrage du notaire reste nécessaire. Repères des Notaires de France.
- Taxe foncière : une exonération totale ou partielle peut concerner les deux années suivant l’achèvement. Elle dépend notamment des décisions locales et de la déclaration dans les 90 jours. Conditions de l’exonération.
- Donation familiale : jusqu’au 31 décembre 2026, certaines sommes destinées à un achat neuf ou en VEFA peuvent être exonérées, dans la limite de 100 000 € par donateur pour un même donataire et de 300 000 € au total par donataire. L’emploi des fonds dans les six mois et les obligations d’usage et de conservation doivent être respectés. Conditions des dons familiaux.
Et les dispositifs liés à l’ancien ?
Une comparaison complète peut inclure Denormandie, pour certains logements anciens avec travaux, et Loc’Avantages, pour une location conventionnée avec l’Anah. Le déficit foncier, le régime Malraux et les monuments historiques répondent à d’autres opérations et contraintes. Ils ne constituent pas une liste d’avantages cumulables sur un appartement neuf.
Enfin, le Pinel est fermé aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025. Les avantages d’opérations antérieures peuvent continuer si leurs engagements sont respectés.
Choisir le bien et le montage ensemble
Pour chaque projet, comparez le coût total, les loyers après charges, le financement, l’impôt pendant la détention et à la sortie, la vacance locative et la souplesse de revente. Les plafonds, les obligations et les possibilités de cumul se vérifient dispositif par dispositif. Une économie fiscale ne garantit ni la rentabilité ni la valeur future du bien.
Contactez MG Properties pour étudier votre projet dans le neuf. Nous vous accompagnons dans la recherche et la lecture des caractéristiques immobilières. Votre notaire et votre conseil fiscal ou expert-comptable valident le régime adapté à votre situation et les simulations avant engagement.
Marion Gantin, fondatrice de MG Properties. Information générale à la date indiquée ; les règles peuvent évoluer et nécessitent une vérification pour chaque opération.
