Acheter un appartement à Cannes pour y séjourner ou le louer suppose de regarder au-delà du prix d’acquisition. Pour une personne résidente fiscale en Italie, un bien situé en France peut entraîner des obligations dans les deux pays. La taxe souvent décrite comme une « deuxième taxe foncière » est l’IVIE. Elle doit être distinguée des impôts locaux français, des impôts sur les loyers et de la fiscalité d’une future vente.
Le critère essentiel : la résidence fiscale
La nationalité italienne ne suffit pas à déterminer l’imposition. L’IVIE concerne notamment les personnes physiques résidentes fiscales en Italie qui détiennent un immeuble à l’étranger ou certains droits réels sur celui-ci. Un changement de résidence, un démembrement ou une détention en société demande une analyse spécifique. Les règles de résidence ne se résument pas à l’adresse figurant sur un document.
Taxe foncière et taxe d’habitation : les obligations françaises
Les impôts locaux français concernent les biens situés en France, que leur propriétaire soit ou non résident fiscal français. La taxe foncière et, selon l’usage et la disposition du logement, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires doivent être examinées. Les avis sont gérés par le service des impôts du lieu du bien. Source : DGFiP, impôts locaux des non-résidents.
Avant un achat, demandez les derniers avis et identifiez les éventuelles exonérations temporaires. Le montant payé par le vendeur ne constitue pas une garantie du montant futur. À Cannes, au Cannet, à Mougins ou ailleurs sur la Côte d’Azur, cette vérification fait partie du budget de détention du logement, au même titre que les charges de copropriété et l’entretien.
IVIE : l’impôt italien sur les immeubles détenus à l’étranger
L’IVIE signifie Imposta sul valore degli immobili situati all’estero. Son taux ordinaire a été porté à 1,06 % à compter de 2024. Le calcul dépend notamment de la base fiscale retenue, de la quote-part détenue et de la durée de possession. Des règles particulières et exonérations peuvent s’appliquer. Source : ministère italien des Finances, analyse des déclarations.
Il ne faut pas appliquer automatiquement 1,06 % au prix figurant dans une annonce. Les modalités de détermination de la valeur fiscale d’un immeuble français doivent être établies avec le professionnel chargé de la déclaration italienne. L’IMU concerne les immeubles situés en Italie ; pour un immeuble français détenu par un résident italien, c’est l’IVIE qu’il convient d’examiner. Source : Agenzia delle Entrate, circulaire 28/E, principes et distinction IVIE–IMU.
La taxe foncière française peut-elle être prise en compte ?
La circulaire italienne 28/E identifie la taxe foncière française parmi les impôts patrimoniaux susceptibles d’ouvrir droit à un crédit sur l’IVIE. Ce crédit est plafonné à l’impôt italien dû et suppose de vérifier les conditions, l’année et les paiements justificatifs. Toutes les taxes françaises ne sont pas interchangeables : une taxe liée à l’utilisation du logement ne bénéficie pas automatiquement du même traitement. Source : circulaire 28/E, crédit d’impôt et tableau des impôts étrangers.
La circulaire de 2012 sert ici de référence sur ces principes ; son ancien taux de 0,76 % et ses anciens formulaires ne constituent pas les repères actuels. Le montant à déclarer doit être calculé avec les règles et documents de l’année concernée.
Détenir, louer, vendre : trois sujets distincts
- Détenir : identifier les impôts locaux français, l’IVIE éventuelle et les obligations déclaratives italiennes sur les actifs étrangers.
- Louer : faire examiner séparément les revenus locatifs, le type de location et le traitement dans les deux pays.
- Vendre : anticiper la plus-value française et les obligations éventuelles dans le pays de résidence.
Le suivi des investissements étrangers et le calcul de l’IVIE relèvent des rubriques prévues par la déclaration italienne utilisée. La documentation actuelle de l’Agenzia delle Entrate distingue ces obligations des revenus eux-mêmes. Source : déclaration préremplie, investissements à l’étranger. Il faut faire vérifier les crédits d’impôt applicables ; payer un impôt dans un pays ne dispense pas automatiquement de déclarer dans l’autre.
Et lors d’une vente immobilière en France ?
Les plus-values imposables des non-résidents relèvent en principe du prélèvement de 19 %, avec les abattements et exonérations applicables. Pour les prélèvements sociaux, l’affiliation à un régime obligatoire autre que français dans l’EEE, qui comprend l’Italie, peut conduire à l’exonération de CSG et CRDS ; le prélèvement de solidarité de 7,5 % demeure. Il ne suffit pas d’être italien pour bénéficier de ce traitement. Source : DGFiP, vente par un non-résident.
Les documents à réunir avant votre projet sur la Côte d’Azur
- Situation de résidence fiscale et modalités de détention du bien.
- Acte d’acquisition et références fiscales nécessaires à la déclaration italienne.
- Avis français de taxe foncière et de taxe d’habitation, avec preuves de paiement.
- Charges de copropriété, budget de travaux et usage prévu du logement.
- Pour une location ou une vente : justificatifs des revenus, travaux, frais et déclarations antérieures.
MG Properties accompagne votre projet immobilier en français, anglais et italien, et facilite la préparation des informations à transmettre à votre notaire et à votre commercialista. Parlons de votre achat ou de votre vente sur la Côte d’Azur. Consultez aussi notre guide sur les vérifications fiscales avant une vente et nos biens à vendre.
Repères vérifiés le 12 octobre 2026. Article d’information générale ; l’imposition et les déclarations doivent être validées selon la situation personnelle. Photographie d’illustration : Manarola, Italie. Photo : Jack Ward / Unsplash. Redimensionnement pour l’affichage.
