Mettre un appartement en vente à Cannes ou sur la Côte d’Azur commence par une estimation. Mais le prix affiché ne dit pas combien le vendeur conservera après la transaction. La plus-value, les justificatifs de travaux, la résidence fiscale et le financement de l’acquéreur doivent être abordés avant la commercialisation. Attendre la préparation de la promesse peut conduire à revoir un budget ou à rechercher des documents dans l’urgence.
Un retour d’expérience : travaux, mobilier et financement se répondent
Dans un dossier accompagné par MG Properties avec un vendeur résidant à l’étranger, les échanges entre les professionnels de la vente ont fait apparaître deux points à approfondir : la prise en compte de certaines factures de travaux dans le calcul de la plus-value et la justification de la valeur du mobilier vendu. La ventilation entre immobilier et mobilier pouvait aussi modifier le montage financier de l’acquéreur. Ce retour d’expérience est volontairement anonymisé ; aucun montant, nom, calendrier ou bien identifiable n’est communiqué.
La leçon est concrète : une dépense réellement supportée par le vendeur n’est pas nécessairement une dépense fiscalement retenue. Et une décision concernant le vendeur peut avoir une conséquence pour l’acheteur. Il faut donc organiser les échanges entre agence, notaire, représentant fiscal lorsqu’il est requis, et interlocuteur du financement.
Quelles impositions distinguer lors d’une vente ?
Pour une vente relevant du régime des plus-values immobilières des particuliers, la plus-value imposable est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. Les prélèvements sociaux sont généralement de 17,2 %. Des abattements liés à la durée de détention conduisent à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Ces taux s’appliquent aux bases imposables correspondantes, pas au prix total de vente. Source : DGFiP, plus-value immobilière.
Une taxe supplémentaire, selon un barème de 2 % à 6 % avec des mécanismes de lissage, peut s’appliquer lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, notamment pour un logement. Là encore, le seuil concerne la plus-value taxable et non le prix du bien. Source : DGFiP, taxes annexes.
Résider en Suisse : deux vérifications différentes
Les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale autre que français dans l’EEE ou en Suisse peuvent bénéficier de l’exonération de CSG et de CRDS ; le prélèvement de solidarité de 7,5 % demeure applicable. Résider en Suisse ou posséder un passeport suisse ne suffit donc pas à conclure : l’affiliation sociale doit être examinée et justifiée. Source : DGFiP, prélèvements sociaux des non-résidents.
La représentation fiscale répond à une autre règle. Pour un cédant domicilié en Suisse, elle doit être vérifiée, la Suisse ne bénéficiant pas de la dispense accordée aux résidents de l’Union européenne. Des dispenses existent notamment si le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 € par cédant, ou si la durée de détention exonère totalement la plus-value d’impôt et de prélèvements sociaux. Ce seuil de prix ne doit pas être confondu avec d’autres plafonds d’exonération. Source : DGFiP, représentant fiscal.
Pourquoi examiner les factures de travaux avant de fixer son budget ?
La qualification fiscale des travaux ne découle pas de leur seule appellation de « rénovation ». Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent être retenues sous conditions ; les dépenses d’entretien et de réparation n’obéissent pas au même traitement. Les factures, leur contenu, l’entreprise intervenante et leur éventuelle prise en compte fiscale antérieure doivent être examinés. Source : BOFiP, majoration du prix d’acquisition.
Mobilier : une valeur justifiée, un financement à confirmer
La valeur des meubles peut être écartée du prix immobilier retenu pour la plus-value si leur existence et leur valeur au jour de la cession sont justifiées. Une liste ou un pourcentage arbitraire ne remplace pas ces justificatifs. Selon le dossier, factures et inventaire professionnel peuvent être utiles. Source : DGFiP, vente avec mobilier. L’acquéreur doit parallèlement faire confirmer par son prêteur la part finançable et l’apport nécessaire ; aucune règle générale ne garantit le financement du mobilier.
La liste à préparer dès la mise en vente
- Acte d’acquisition, date, prix ou valeur successorale et frais documentés.
- Factures détaillées des travaux et informations sur les déductions ou amortissements déjà pratiqués.
- Résidence fiscale, affiliation sociale et mode de détention : direct, indivision ou société.
- Usage du logement : résidence principale, secondaire, location nue ou meublée.
- Inventaire du mobilier, emprunts à solder et frais liés à la vente.
- Simulation du produit net de vente et vérification du financement de l’acquéreur avec les professionnels concernés.
Le régime peut varier selon la détention et l’activité, notamment en société ou en location meublée. Les éventuelles exonérations et les obligations dans le pays de résidence doivent être validées pour chaque situation.
Préparer votre vente à Cannes avec MG Properties
Marion Gantin et MG Properties coordonnent la préparation commerciale et la collecte des éléments utiles, en lien avec les professionnels du dossier. Notre équipe vous accompagne en français, anglais et italien. Le calcul et la validation fiscale relèvent du notaire et des conseils compétents.
Découvrir notre accompagnement à la vente ou préparer votre projet avec Marion Gantin. À lire également : IVIE et taxe foncière pour les résidents fiscaux italiens.
Repères vérifiés le 12 octobre 2026. Informations générales : le traitement dépend du dossier et de la réglementation applicable à la vente. Photographie d’illustration immobilière issue de notre médiathèque, sans lien avec le dossier évoqué.
